Основним активом аграрної компанії є права на землю. Найпоширенішим на даний час документом, за яким аграрна компанія отримує земельні ділянки в користування, є договір оренди землі. Орендодавцями можуть бути різні суб’єкти, що накладає певну специфіку при укладанні договорів оренди з кожним з цих суб’єктів. Часто сільськогосподарські підприємства обробляють землю на підставі договорів оренди з пайовиками, які отримали землю внаслідок розпаювання колективних сільськогосподарських підприємств,. Також договори оренди укладаються із місцевими радами у разі оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення із земель комунальної власності відповідних територіальних громад. Держгеокадастр та його територіальні органи передають у користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності.
Як показує практика, підписання договорів оренди з пайовиками відбувається швидко та хаотично, внаслідок чого допускаються різні порушення: від дрібних недоліків – до підґрунтя визнання договорів недійсними.
Основною причиною таких помилок здебільшого стає правова неграмотність осіб, які забезпечують від сільськогосподарського підприємства відбір земельних ділянок для оренди та супроводжують укладання відповідних договорів.
Дуже часто умови договорів оренди не відповідають вимогам законодавства, що регулює правовідносини з приводу оренди землі. Нерідко сторони не здійснюють державну реєстрацію договорів оренди, що може створювати спокусу для недобросовісного орендодавця укласти ще один договір оренди з іншою особою. Часто до договору не додається документи, які повинні бути додані, наприклад технічна документація чи акт встановлення меж. Іноді для сільськогосподарського використання передаються земельні ділянки, що взагалі не підлягають обробітку. Трапляються випадки подвійної реєстрації одних і тих самих договорів оренди.
Аби виявити та виправити такі порушення, слід провести юридичний аудит (Due Diligence) договорів оренди землі.
Досвід роботи: 19 років Спеціалізація: супровід складних судових спорів, податкова, митна та антимонопольна практика, агроправо, ІТ та M&A
Досвід роботи: 21 рік Спеціалізація: супровід господарських, цивільних, трудових та адміністративних спорів, енергетика
Досвід роботи: 11 років Спеціалізація: податкові та митні спори, супровід податкових перевірок, корпоративні спори, договірна діяльність
Досвід роботи: 6 років Спеціалізація: господарське та цивільне право, податкова та митна практика, корпоративне право
Досвід роботи: 11 років Спеціалізація: супровід господарських, цивільних, трудових та адміністративних спорів, перевірки
перевірка правовстановлюючих документів на землю (договорів оренди, державних актів на право постійного користування, державних актів на право власності, договорів тимчасового користування землею);
аналіз відповідності умов договорів вимогам земельного законодавства;
дослідження прав на землю (витяги з державних реєстрів, перевірка землевпорядної документації, відстеження процедури реєстрації земельних ділянок та прав на них);
перевірка правильності відображення даних про земельну ділянку, орендодавця й орендаря, реєстрації договорів оренди та суборенди;
виявлення та опис нетипових та/або обтяжливих умов договорів, можливих ризиків припинення прав на землю (розірвання договорів оренди, примусове відчуження) та способів їх уникнення (мінімізації);
встановлення граничних термінів дії договорів оренди та порядку і строку їх поновлення;
визначення правильності сплати орендної плати за землю;
перевірка обмежень на використання землі й обтяжень прав на землю (цільове призначення земельної ділянки, наявні обмеження, обтяження, застави, іпотеки, сервітути, прибережні захисні смуги і охоронні зони водних об’єктів).
Належна підготовка до юридичного аудиту прав на землю, в першу чергу, включає в собі впорядкування правовстановлюючої документації для її подальшої передачі аудиторам. З цією метою потрібно мати реєстр усіх правовстановлюючих документів, наприклад, реєстр договорів оренди землі та всіх додатків до них, а також документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на землю.
З метою мінімізації можливих негативних наслідків при укладанні договору оренди землі бажаним є вчинення наступних дій:
- Чітко визначити розмір та порядок сплати орендної плати. Допускається грошова або натуральна форми оплати орендної плати, а також у вигляді послуг орендодавцеві.
- Обов’язково звернути увагу на строки дії договору та на умови розірвання договору. Вам буде не на користь, якщо у договорі буде передбачена можливість для другої сторони здійснити розірвання договору в односторонньому порядку
- Нотаріально посвідчити договір оренди. Закон дозволяє обійтися без нотаріального посвідчення договору оренди, але залучення нотаріуса додає угоді надійності, оскільки нотаріус зобов’язаний перевірити повноваження сторін на укладення договору, наявність правовстановлюючих документів на землю, відповідність умови договору вимогам законодавства.
Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом чи основним договором оренди). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Перед переданням договорів оренди та суборенди здійсніть наступні дії.
– Завчасно підготуйте детальний перелік усіх земельних ділянок, які компанія орендує, та відповідних договорів оренди чи суборенди.
– Підготуйте копії договорів оренди та суборенди землі, укладених компанією.
– Критично оцініть договори оренди та суборенди на предмет ділової доцільності використання відповідних земельних ділянок.
– Перевірте строки дії договорів
– Згадайте та письмово зафіксуйте інформацію про відомі вами спори чи інші проблеми, пов’язані із земельними ділянками.
Відповідно до Закону України «Про оренду землі» договори оренди та суборенди земельної ділянки підлягають державній реєстрації у порядку, передбаченому законодавством.
Істотними умовами договору оренди землі є:
– об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
– строк дії договору оренди;
– орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
