Головною особливістю операцій з нерухомістю є їх надзвичайно висока вартість. Бюджет майже кожного проекту з нерухомості будь-якої девелоперської компанії перевищує багатомільйонні цифри у грошовому виразі. З точки зору бізнесу, капіталовкладення в нерухомість розглядаються як привабливі інвестиції, які можуть приносити неабиякій постійний дохід (наприклад, завдяки передачі комерційної нерухомості в оренду). Висока цінність нерухомого майна призводить до того, що завжди знаходяться особи, які навмисно, скориставшись необізнаністю іншої сторони, намагаються заволодіти ним незаконним шляхом. Людина, необізнана у юридичних тонкощах, може не помітити шахрайські схеми і в результаті лишитися не тільки грошей, але і свого нерухомого майна.
Іншою особливою рисою операцій з нерухомістю є їх складність, оскільки, як приклад, будівництво багатоповерхового житлового будинку чи торгівельного центру вимагає чисельних погоджень с органами державної влади та місцевого самоврядування, фінансовими установами (оформлення земельної ділянки під забудову, узгодження дозвільно-проектної документації, отримання кредиту в банку для фінансування будівництва під заставу), укладання договорів з підрядниками.
Правовідносини, пов’язані з нерухомістю, регулюються безліччю законів та підзаконних загальнодержавних нормативно-правових актів, ДБН-ів, локальних актів, інструкцій, рішень органів місцевого самоврядування. Не застосування або ж неправильне застосування того або іншого акту законодавства може спричинити за собою недійсність відповідних угод, обернутися багатомільйонними збитками, та у деяких випадках навіть може привести до кримінальної відповідальності.
Враховуючи вищеназвані причини, здійсненню угоди або реалізації проекту в сфері нерухомості має передувати детальне дослідження, проведене кваліфікованим адвокатом, яке буде спрямоване на максимальне виявлення і усунення всіх юридичних ризиків.
Досвід роботи: 19 років Спеціалізація: супровід складних судових спорів, податкова, митна та антимонопольна практика, агроправо, ІТ та M&A
Досвід роботи: 21 рік Спеціалізація: супровід господарських, цивільних, трудових та адміністративних спорів, енергетика
комплексний юридичний аналіз стану нерухомого майна та об’єктів незавершеного будівництва (Due Diligence), у тому числі оцінка будівельно-дозвільної документації та правовстановлюючих документів на нерухоме майно, наявних спорів та обтяжень;
розробка та супровід укладання договорів купівлі-продажу, інвестування в будівництво, управління об’єктами нерухомості, міни, оренди, іпотеки, суперфіцію, проектування, підряду і субпідряду та інших договорів, а також супроводження переговорів з приводу їх укладення;
визнання права власності на нерухоме майно та об’єкти незавершеного будівництва;
представництво в державних органах і органах місцевого самоврядування. (ДАБІ, Департамент містобудування та архітектури, Департамент будівництва та житлового забезпечення, Управління нерухомим майном, Управління державного архітектурно-будівельного контролю та інші);
представництво в судах усіх інстанцій та юрисдикцій по спорах, пов’язаних з нерухомістю.
супровід державної реєстрації прав на нерухоме майно;
консультація з питань оподаткування нерухомості.
Перед здійсненням будь-якої операції, пов’язаної з придбанням нерухомого майна необхідно здійснити правову експертизу ситуації навколо цього майна (так званий due diligence) – перевірити правомірність набуття власності на це майно поточним власником, з’ясувати наявність судових спорів навколо таких об’єктів. Це дозволить ще до здійснення операції виявити та зважити наявні ризики.
Особа, яка подала виконавчому органові місцевої ради заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва.
Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та:
- подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт – щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1) та об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта;
- видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля.
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Успішність інвестицій часто визначається тим, наскільки вірно вибудувана юридична платформа для залучення капіталу. Саме тому здійснення угоди або реалізації проекту в сфері нерухомості має передувати детальне дослідження, проведене кваліфікованим юристом і спрямоване на максимальне виявлення і усунення всіх юридичних дефектів.
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Тому право власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу виникає з моменту його державної реєстрації.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості такий договір є нікчемним. Але, якщо сторони у в письмовій формі домовилися щодо усіх істотних умов договору, і відбулося виконання договору (продавець отримав гроші, а покупцю передано нерухомість) , але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
За загальним правилом, позови, пов’язані з нерухомим майном, подаються до суду за місцезнаходженням такого нерухомого майна, що є предметом спору (так звана виключна підсудність).
