Kijów, ul. Iwana Dracza 6, lok. 15
Twoja siła zwycięstwaObsługa prawna transakcji na rynku nieruchomości
Główną cechą transakcji na rynku nieruchomości jest ich wyjątkowo wysoka wartość. Budżet niemal każdego projektu nieruchomościowego dowolnej firmy deweloperskiej sięga wielu milionów. Z biznesowego punktu widzenia nakłady na nieruchomości uważa się za atrakcyjne inwestycje, które mogą przynosić znaczny stały dochód (na przykład dzięki wynajmowi nieruchomości komercyjnych). Wysoka wartość nieruchomości sprawia, że zawsze znajdują się osoby, które celowo, wykorzystując niewiedzę drugiej strony, próbują bezprawnie je przejąć. Osoba nieznająca niuansów prawnych może nie dostrzec oszukańczych schematów i w rezultacie stracić nie tylko pieniądze, ale i swoją nieruchomość.
Inną szczególną cechą transakcji na rynku nieruchomości jest ich złożoność – na przykład budowa wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego lub centrum handlowego wymaga licznych uzgodnień z organami władzy państwowej i samorządu terytorialnego oraz instytucjami finansowymi (przygotowanie działki pod zabudowę, uzgodnienie dokumentacji projektowej i pozwoleń, uzyskanie kredytu bankowego na finansowanie budowy pod zastaw), a także zawarcia umów z wykonawcami.
Stosunki prawne związane z nieruchomościami regulowane są przez wiele ustaw i ogólnokrajowych aktów wykonawczych, państwowych norm budowlanych (DBN), aktów lokalnych, instrukcji oraz uchwał organów samorządu terytorialnego. Niezastosowanie lub błędne zastosowanie danego aktu prawnego może skutkować nieważnością odpowiednich umów, przynieść wielomilionowe straty, a w niektórych przypadkach nawet doprowadzić do odpowiedzialności karnej.
Z wymienionych powodów zawarcie transakcji lub realizację projektu w sferze nieruchomości powinno poprzedzać szczegółowe badanie przeprowadzone przez wykwalifikowanego adwokata, ukierunkowane na możliwie pełne wykrycie i usunięcie wszystkich ryzyk prawnych.
kompleksowa analiza prawna stanu nieruchomości i obiektów budowy w toku (Due Diligence), w tym ocena dokumentacji budowlanej i pozwoleń, dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, istniejących sporów i obciążeń;
opracowanie i obsługa zawierania umów sprzedaży, inwestowania w budowę, zarządzania nieruchomościami, zamiany, najmu i dzierżawy, hipoteki, superficies, projektowania, o roboty budowlane i podwykonawstwo oraz innych umów, a także obsługa negocjacji dotyczących ich zawarcia;
uznanie prawa własności nieruchomości i obiektów budowy w toku;
reprezentacja przed organami państwowymi i organami samorządu terytorialnego (Państwowa Inspekcja Architektoniczno-Budowlana (DABI), Departament Urbanistyki i Architektury, Departament Budownictwa i Zaopatrzenia Mieszkaniowego, Zarząd Nieruchomości, Zarząd Państwowego Nadzoru Architektoniczno-Budowlanego i inne);
reprezentacja przed sądami wszystkich instancji i właściwości w sporach dotyczących nieruchomości.
obsługa rejestracji państwowej praw do nieruchomości;
doradztwo w zakresie opodatkowania nieruchomości.
Przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji związanej z nabyciem nieruchomości należy przeprowadzić analizę prawną sytuacji wokół tej nieruchomości (tzw. due diligence) – sprawdzić prawidłowość nabycia jej własności przez obecnego właściciela i ustalić, czy wokół takich obiektów toczą się spory sądowe. Pozwoli to jeszcze przed transakcją wykryć i ocenić istniejące ryzyka.
Osoba, która złożyła do organu wykonawczego rady lokalnej wniosek o zamiarze zabudowy działki będącej jej własnością lub w jej użytkowaniu, musi uzyskać warunki i ograniczenia urbanistyczne do projektowania obiektu budowlanego.
Roboty budowlane mogą być wykonywane przez inwestora po uzyskaniu dokumentu potwierdzającego prawo własności lub użytkowania działki albo umowy superficies oraz:
- złożeniu zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych – w przypadku obiektów, które według klasy następstw (odpowiedzialności) należą do obiektów o nieznacznych następstwach (CC1), oraz obiektów budowanych na podstawie paszportu budowlanego;
- wydaniu inwestorowi pozwolenia na wykonanie robót budowlanych – w przypadku obiektów, które według klasy następstw (odpowiedzialności) należą do obiektów o średnich (CC2) i znacznych (CC3) następstwach lub podlegają ocenie oddziaływania na środowisko.
Budynek mieszkalny, budynek, budowla lub inna nieruchomość stanowią samowolę budowlaną, jeżeli zostały wybudowane lub są budowane na działce, która nie została przeznaczona na ten cel, bez odpowiedniego dokumentu uprawniającego do wykonywania robót budowlanych lub należycie zatwierdzonego projektu albo z istotnym naruszeniem norm i przepisów budowlanych.
Powodzenie inwestycji często zależy od tego, jak prawidłowo zbudowano platformę prawną do pozyskania kapitału. Właśnie dlatego zawarcie transakcji lub realizację projektu w sferze nieruchomości powinno poprzedzać szczegółowe badanie przeprowadzone przez wykwalifikowanego prawnika, ukierunkowane na możliwie pełne wykrycie i usunięcie wszystkich wad prawnych.
Prawo własności i inne prawa rzeczowe do nieruchomości, obciążenia tych praw, ich powstanie, przeniesienie i wygaśnięcie podlegają rejestracji państwowej. Dlatego prawo własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży powstaje z chwilą jego rejestracji państwowej.
Jeżeli strony nie dochowały wymogu ustawowego notarialnego poświadczenia umowy sprzedaży nieruchomości, taka umowa jest nieważna z mocy prawa. Jeżeli jednak strony uzgodniły na piśmie wszystkie istotne warunki umowy i umowa została wykonana (sprzedawca otrzymał pieniądze, a kupującemu przekazano nieruchomość), lecz jedna ze stron uchyliła się od jej notarialnego poświadczenia, sąd może uznać taką umowę za ważną.
Co do zasady powództwa związane z nieruchomościami wnosi się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości będącej przedmiotem sporu (tzw. właściwość wyłączna).