Kijów, ul. Iwana Dracza 6, lok. 15
Twoja siła zwycięstwaSpory dotyczące gruntów
W ostatnim czasie grunty coraz częściej stają się przedmiotem różnorodnych sporów, obiektem bezprawnych naruszeń i nadużyć ze strony podmiotów prywatnych, organów władzy państwowej i samorządu terytorialnego. Powszechne stały się nie tylko spory między sąsiadami czy współwłaścicielami gruntu, ale też spory dotyczące zaskarżania przetargów na grunty oraz przejęć rajderskich działek. Rozstrzygnięcie sporu o grunt przed sądem bywa jedynym sposobem zakończenia takiego konfliktu.
W praktyce sądowej spory dotyczące gruntów należą do kategorii spraw złożonych.
Skutecznie poradzić sobie z wykładnią przepisów Kodeksu ziemskiego i specyfiką ich stosowania w praktyce może tylko profesjonalny adwokat specjalizujący się w sprawach gruntowych. Ponadto oprócz Kodeksu ziemskiego obowiązują dziesiątki innych ustaw, m.in. ustawy „O urządzaniu terenów”, „O Państwowym katastrze gruntów”, „O dzierżawie gruntów”, a także setki stale zmieniających się aktów wykonawczych. Stale zmienia się również orzecznictwo w sprawach gruntowych. Zdarza się, że stanowisko sądów w tej samej kwestii gruntowej z biegiem lat zmieniało się na przeciwne.
Aby skutecznie rozstrzygnąć spór o grunt, trzeba więc dokładnie znać tryb rozpoznawania spraw przez sądy, sprawnie poruszać się w ogromnej liczbie aktów normatywnych regulujących stosunki gruntowe, mieć udane doświadczenie w praktycznym stosowaniu przepisów i znać aktualne orzecznictwo w sprawach gruntowych. Okoliczności te sprawiają, że konieczne jest zwrócenie się do adwokata specjalizującego się w prawie gruntowym.
Prowadzenie sporów gruntowych przez kancelarię WinnerLex obejmuje w szczególności:
- Uznawanie i kwestionowanie prawa własności i prawa użytkowania działek;
- Spory o ustalenie granic działek;
- Przedłużanie, zmianę, rozwiązywanie i unieważnianie umów dzierżawy i poddzierżawy działek;
- Spory o zobowiązanie do zwolnienia samowolnie zajętej działki;
- Dochodzenie odszkodowania z tytułu utraconego czynszu dzierżawnego za korzystanie z działki;
- Uchylanie państwowych aktów własności i prawa stałego użytkowania działek;
- Zaskarżanie decyzji, działań i bezczynności organów samorządu terytorialnego i organów państwowych w sferze stosunków gruntowych, w tym w sprawie przydziału lub odmowy przydziału działki na własność lub do użytkowania;
- Spory gruntowe związane z czynszem dzierżawnym i podatkiem gruntowym.
Przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji dotyczącej gruntu należy przeprowadzić analizę prawną sytuacji danej działki (tzw. due diligence działek) – sprawdzić, czy nie ma obciążeń i ograniczeń (stref ochronnych i sanitarnych, dzierżawy lub poddzierżawy, hipoteki, służebności, prawa zabudowy (superficies) lub emfiteuzy) ani sporów sądowych dotyczących działki. Pozwoli to wykryć i ocenić istniejące ryzyka jeszcze przed dokonaniem transakcji.
Jeżeli Państwa działka została samowolnie zajęta, warto złożyć skargę do terenowego organu Derżheokadastru właściwego dla miejsca położenia działki, ponieważ inspektorzy Derżheokadastru mają obowiązek przeprowadzić oględziny samowolnie zajętej działki i sporządzić odpowiedni protokół, który w przyszłości można wykorzystać jako dowód w sądzie. Inspektorzy Derżheokadastru są też zobowiązani do podejmowania działań w celu zwrotu samowolnie zajętych działek ich właścicielom lub użytkownikom, dlatego zwrot działki może nastąpić również w trybie przedsądowym.
Jeżeli do rozstrzygnięcia sporu gruntowego potrzebują Państwo określonych dokumentów lub informacji będących w posiadaniu organów państwowych, np. Derżheokadastru, lub organów samorządu terytorialnego, np. wydziału stosunków gruntowych rady miejskiej lub wiejskiej, należy zwrócić się o pomoc do adwokata, który ma prawo skierować do tych organów zapytanie adwokackie o udostępnienie niezbędnych dokumentów i informacji. Na podstawie ustawy Ukrainy „O adwokaturze i działalności adwokackiej” organy władzy państwowej i samorządu terytorialnego, kierownicy przedsiębiorstw, instytucji, organizacji i stowarzyszeń, do których skierowano zapytanie adwokackie, są zobowiązani w terminie nie dłuższym niż pięć dni roboczych od dnia jego otrzymania przekazać adwokatowi odpowiednie informacje i kopie dokumentów.
Jeżeli organy uzgadniające projekt urządzenia terenu dotyczący przydzielenia działki na własność lub do użytkowania odmawiają uzgodnienia opracowanego projektu, uzasadnioną podstawą odmowy może być wyłącznie niezgodność jego postanowień z wymogami ustaw i wydanych na ich podstawie aktów normatywnych, dokumentacji urządzenia terenu lub dokumentacji urbanistycznej. Odmowa uzgodnienia projektu z innych przyczyn będzie bezprawna i można ją zaskarżyć do sądu.
W przypadku sporów o ustalenie granicy sąsiednich działek, o dojście i dojazd do działek lub o ustanowienie służebności gruntowej warto przeprowadzić ekspertyzę gruntowo-techniczną, której głównym zadaniem jest ustalenie, czy faktyczne użytkowanie gruntu – w zakresie naruszenia granic i nakładania się działek – odpowiada dokumentom tytułu prawnego i dokumentacji urządzenia terenu dla tych działek, a także określenie możliwych wariantów dojścia i dojazdu do działek oraz ustanowienia służebności gruntowej. Pozytywna opinia biegłego w tych kwestiach będzie jednym z ważnych dowodów Państwa racji w takim sporze.
Spory gruntowe rozstrzygają sądy, organy samorządu terytorialnego i Derżheokadastr. Sądy mają prawo rozstrzygać wszelkie spory gruntowe. Przy tym wyłącznie sąd rozstrzyga spory dotyczące posiadania, użytkowania i rozporządzania działkami stanowiącymi własność obywateli i osób prawnych, a także spory o rozgraniczenie terytoriów wsi, osiedli, miast, rejonów i obwodów. Organy samorządu terytorialnego rozstrzygają spory gruntowe w granicach miejscowości dotyczące granic działek będących własnością i w użytkowaniu obywateli oraz przestrzegania przez obywateli zasad dobrosąsiedztwa, a także spory o rozgraniczenie dzielnic w miastach. Derżheokadastr rozstrzyga spory dotyczące granic działek poza granicami miejscowości, położenia ograniczeń w użytkowaniu gruntów oraz służebności gruntowych.
Jeżeli spór dotyczy zaskarżenia decyzji, działania lub bezczynności organu samorządu terytorialnego lub organu władzy państwowej wyłącznie jako podmiotów władzy publicznej, a jego rozstrzygnięcie nie dotyczy sporu o prawo do działki, sprawę rozpoznaje sąd administracyjny właściwy dla siedziby pozwanego – organu samorządu terytorialnego lub organu władzy państwowej.
Jeżeli spór gruntowy dotyczy kwestii użytkowania, rozporządzania lub posiadania działki, w zależności od składu podmiotowego uczestników rozpoznaje go sąd gospodarczy lub sąd powszechny.
Spory o granice powstają w wyniku zajęcia terenu, błędów katastralnych i nieprawidłowego rozgraniczenia. Strona, która chce wygrać sprawę, powinna zgromadzić jak najwięcej dowodów swojej racji – materiały kartograficzne z opisem działki, projekt zabudowy działki itp. Dość często rozstrzygnięcie sporu granicznego nie obywa się bez ekspertyzy geodezyjnej, która ma dla sprawy decydujące znaczenie.