Kijów, ul. Iwana Dracza 6, lok. 15
Twoja siła zwycięstwaObsługa transakcji gruntowych
Rolnictwo dało się poznać jako jedna z najbardziej stabilnych gałęzi gospodarki Ukrainy, dlatego przyciąga coraz większą uwagę zarówno krajowego biznesu, jak i inwestorów zagranicznych. Z kolei ziemia jest podstawowym aktywem agrobiznesu, w związku z czym liczba umów sprzedaży, dzierżawy, poddzierżawy i hipoteki działek gruntu stale rośnie.
Jednocześnie niedoskonałość krajowego rynku ziemi i liczne sprzeczności w „gruntowych” ustawach i aktach wykonawczych, ich ciągłe zmiany, a także niejednolitość orzecznictwa w zakresie ich stosowania powodują potrzebę profesjonalnej obsługi prawnej transakcji gruntowych, ponieważ błędy przy zawieraniu takich transakcji mogą pociągnąć za sobą poważne negatywne skutki, na przykład uznanie transakcji gruntowych za nieważne. Dlatego przy zawieraniu transakcji gruntowych niezwykle ważne jest zapewnienie sobie wsparcia profesjonalnych prawników specjalizujących się w prawie gruntowym.
konsultacje w sprawie przeprowadzania transakcji gruntowych, w tym trybu ich zawierania, zmiany i rozwiązywania, możliwości uznania za nieważne oraz opodatkowania;
weryfikację prawnej „czystości” działek gruntu;
weryfikację statusu prawnego i wiarygodności sprzedającego i kupującego, wydzierżawiającego i dzierżawcy;
wsparcie przy zawieraniu, zmianie i rozwiązywaniu umów sprzedaży, dzierżawy, poddzierżawy, zamiany, emfiteuzy, służebności oraz aneksów do umów;
ekspertyzę umów kredytowych, na podstawie których działki gruntu są obciążane hipoteką, oraz ich obsługę;
obsługę przetargów gruntowych (aukcji);
obsługę wykupu działek gruntu obciążonych zastawem, cesji praw i zdejmowania obciążeń;
formalizację i rejestrację prawa własności i prawa użytkowania gruntu;
obsługę następstwa prawnego w prawach do gruntu oraz dziedziczenia ziemi.
Sprzedaż działek gruntu stanowiących własność państwową lub komunalną albo praw do nich (dzierżawy, superficjum, emfiteuzy) odbywa się wyłącznie w drodze przetargów gruntowych, z wyjątkiem przypadków określonych przepisami prawa. Sprzedaż działek stanowiących własność prywatną lub praw do nich (dzierżawy, superficjum, emfiteuzy) może odbywać się bez przeprowadzania przetargów gruntowych.
Grunty rolne nie mogą być przekazywane na własność cudzoziemcom, bezpaństwowcom, zagranicznym osobom prawnym i państwom obcym.
Przedmiotem zastawu mogą być działki gruntu stanowiące własność państwową, komunalną i prywatną, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, a także prawa do nich – prawo dzierżawy działki, prawo korzystania z cudzej działki na potrzeby rolnicze (emfiteuza), prawo korzystania z cudzej działki w celu zabudowy (superficjum), jeżeli ustawa nie przewiduje inaczej. Działka lub prawo do niej może zostać oddane w zastaw wyłącznie pod warunkiem nadania działce numeru katastralnego.
Aby zminimalizować możliwe negatywne skutki przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntu, warto podjąć następujące działania:
- Jasno określić wysokość i tryb płatności czynszu dzierżawnego. Dopuszczalna jest pieniężna lub naturalna forma czynszu, a także czynsz w postaci usług świadczonych na rzecz wydzierżawiającego.
- Koniecznie zwrócić uwagę na okres obowiązywania umowy i warunki jej rozwiązania. Nie będzie korzystne dla Państwa, jeśli umowa przewiduje możliwość jednostronnego rozwiązania jej przez drugą stronę
- Poświadczyć umowę dzierżawy notarialnie. Prawo pozwala obejść się bez notarialnego poświadczenia umowy dzierżawy, jednak udział notariusza zwiększa pewność transakcji, ponieważ notariusz ma obowiązek sprawdzić umocowanie stron do zawarcia umowy, istnienie dokumentów stanowiących tytuł prawny do gruntu oraz zgodność postanowień umowy z wymogami prawa.
Po upływie okresu, na który zawarto umowę dzierżawy gruntu, dzierżawca, który należycie wykonywał obowiązki wynikające z umowy, ma pierwszeństwo przed innymi osobami do zawarcia umowy dzierżawy gruntu na nowy okres (przedłużenie umowy dzierżawy gruntu). Dzierżawca, który zamierza skorzystać z prawa pierwszeństwa do zawarcia umowy dzierżawy gruntu na nowy okres, ma obowiązek zawiadomić o tym wydzierżawiającego przed upływem okresu umowy dzierżawy, w terminie określonym w tej umowie, jednak nie później niż na miesiąc przed upływem okresu umowy dzierżawy gruntu.
Umowę hipoteki zawiera się między dłużnikiem hipotecznym a wierzycielem hipotecznym w formie pisemnej i obowiązkowo podlega ona poświadczeniu notarialnemu.
Zgodnie z ustawą Ukrainy „O dzierżawie gruntów” umowy dzierżawy i poddzierżawy działki podlegają rejestracji państwowej w trybie przewidzianym przepisami prawa.
Sprzedaż działki gruntu przez osobę fizyczną nie podlega opodatkowaniu pod warunkiem łącznego zaistnienia trzech okoliczności:
- jeżeli podatnik – sprzedający działkę – w ciągu sprawozdawczego roku podatkowego nie dokonywał zbycia innych nieruchomości (w tym domu, mieszkania, innego budynku);
- jeżeli powierzchnia działki nie przekracza normy nieodpłatnego przekazania określonej w Kodeksie ziemskim Ukrainy w zależności od jej przeznaczenia;
- jeżeli działka jest własnością podatnika dłużej niż trzy lata (z wyjątkiem nabycia działki na własność w drodze dziedziczenia).
We wszystkich pozostałych przypadkach sprzedaż działki przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PDFO).