Kijów, ul. Iwana Dracza 6, lok. 15
Twoja siła zwycięstwaAudyt prawny umów dzierżawy gruntów
Podstawowym aktywem spółki rolniczej są prawa do gruntu. Najbardziej rozpowszechnionym obecnie dokumentem, na podstawie którego spółka rolnicza otrzymuje działki gruntu do korzystania, jest umowa dzierżawy gruntu. Wydzierżawiającymi mogą być różne podmioty, co nadaje określoną specyfikę zawieraniu umów dzierżawy z każdym z nich. Przedsiębiorstwa rolne często uprawiają grunty na podstawie umów dzierżawy z udziałowcami, którzy otrzymali ziemię w wyniku podziału kolektywnych przedsiębiorstw rolnych. Umowy dzierżawy zawiera się również z radami lokalnymi w przypadku dzierżawy działek rolnych z gruntów stanowiących własność komunalną odpowiednich wspólnot terytorialnych. Państwowa Służba ds. Geodezji, Kartografii i Katastru (Derżheokadastr) oraz jej organy terytorialne oddają do korzystania działki rolne stanowiące własność państwową.
Jak pokazuje praktyka, umowy dzierżawy z udziałowcami podpisuje się szybko i chaotycznie, w wyniku czego dochodzi do różnych naruszeń: od drobnych uchybień po podstawy do uznania umów za nieważne.
Główną przyczyną takich błędów jest najczęściej nieznajomość prawa przez osoby, które z ramienia przedsiębiorstwa rolnego wybierają działki do dzierżawy i nadzorują zawieranie odpowiednich umów.
Bardzo często postanowienia umów dzierżawy nie odpowiadają wymogom przepisów regulujących stosunki prawne związane z dzierżawą gruntu. Nierzadko strony nie dokonują rejestracji państwowej umów dzierżawy, co może skłaniać nieuczciwego wydzierżawiającego do zawarcia kolejnej umowy dzierżawy z inną osobą. Często do umowy nie dołącza się dokumentów, które powinny zostać dołączone, na przykład dokumentacji technicznej czy protokołu ustalenia granic. Zdarza się, że do użytkowania rolniczego przekazuje się działki, które w ogóle nie nadają się do uprawy. Zdarzają się też przypadki podwójnej rejestracji tych samych umów dzierżawy.
Aby wykryć i usunąć takie naruszenia, należy przeprowadzić audyt prawny (Due Diligence) umów dzierżawy gruntów.
weryfikację dokumentów stanowiących tytuł prawny do gruntu (umów dzierżawy, państwowych aktów prawa stałego użytkowania, państwowych aktów własności, umów czasowego korzystania z gruntu);
analizę zgodności postanowień umów z wymogami prawa gruntowego;
badanie praw do gruntu (wypisy z rejestrów państwowych, weryfikacja dokumentacji geodezyjno-urządzeniowej, śledzenie procedury rejestracji działek i praw do nich);
sprawdzenie prawidłowości danych o działce, wydzierżawiającym i dzierżawcy oraz rejestracji umów dzierżawy i poddzierżawy;
wykrycie i opis nietypowych i/lub uciążliwych postanowień umów, możliwych ryzyk utraty praw do gruntu (rozwiązanie umów dzierżawy, przymusowe wywłaszczenie) oraz sposobów ich uniknięcia (minimalizacji);
ustalenie maksymalnych okresów obowiązywania umów dzierżawy oraz trybu i terminu ich przedłużenia;
sprawdzenie prawidłowości uiszczania czynszu dzierżawnego za grunt;
weryfikację ograniczeń w korzystaniu z gruntu i obciążeń praw do gruntu (przeznaczenie działki, istniejące ograniczenia, obciążenia, zastawy, hipoteki, służebności, przybrzeżne pasy ochronne i strefy ochronne obiektów wodnych).
Właściwe przygotowanie do audytu prawnego praw do gruntu obejmuje przede wszystkim uporządkowanie dokumentacji stanowiącej tytuł prawny w celu jej dalszego przekazania audytorom. W tym celu należy prowadzić rejestr wszystkich dokumentów stanowiących tytuł prawny, na przykład rejestr umów dzierżawy gruntu wraz ze wszystkimi załącznikami, a także dokumentów potwierdzających rejestrację państwową praw do gruntu.
Aby zminimalizować możliwe negatywne skutki przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntu, warto podjąć następujące działania:
- Jasno określić wysokość i tryb płatności czynszu dzierżawnego. Dopuszczalna jest pieniężna lub naturalna forma czynszu, a także czynsz w postaci usług świadczonych na rzecz wydzierżawiającego.
- Koniecznie zwrócić uwagę na okres obowiązywania umowy i warunki jej rozwiązania. Nie będzie korzystne dla Państwa, jeśli umowa przewiduje możliwość jednostronnego rozwiązania jej przez drugą stronę
- Poświadczyć umowę dzierżawy notarialnie. Prawo pozwala obejść się bez notarialnego poświadczenia umowy dzierżawy, jednak udział notariusza zwiększa pewność transakcji, ponieważ notariusz ma obowiązek sprawdzić umocowanie stron do zawarcia umowy, istnienie dokumentów stanowiących tytuł prawny do gruntu oraz zgodność postanowień umowy z wymogami prawa.
Dzierżawca może oddać dzierżawioną działkę lub jej część w poddzierżawę bez zmiany przeznaczenia, jeżeli przewiduje to umowa dzierżawy lub za pisemną zgodą wydzierżawiającego (z wyjątkiem przypadków określonych ustawą lub główną umową dzierżawy). Jeżeli w ciągu jednego miesiąca wydzierżawiający nie prześle pisemnej informacji o swojej zgodzie lub sprzeciwie, dzierżawiona działka lub jej część może zostać oddana w poddzierżawę. Postanowienia umowy poddzierżawy działki powinny mieścić się w granicach postanowień umowy dzierżawy i nie mogą być z nią sprzeczne. Okres poddzierżawy nie może przekraczać okresu określonego w umowie dzierżawy gruntu. W razie wygaśnięcia umowy dzierżawy wygasa również umowa poddzierżawy działki.
Po upływie okresu, na który zawarto umowę dzierżawy gruntu, dzierżawca, który należycie wykonywał obowiązki wynikające z umowy, ma pierwszeństwo przed innymi osobami do zawarcia umowy dzierżawy gruntu na nowy okres (przedłużenie umowy dzierżawy gruntu). Dzierżawca, który zamierza skorzystać z prawa pierwszeństwa do zawarcia umowy dzierżawy gruntu na nowy okres, ma obowiązek zawiadomić o tym wydzierżawiającego przed upływem okresu umowy dzierżawy, w terminie określonym w tej umowie, jednak nie później niż na miesiąc przed upływem okresu umowy dzierżawy gruntu.
Wydzierżawiający ma obowiązek zawiadomić dzierżawcę na piśmie o zamiarze sprzedaży działki osobie trzeciej, wskazując jej cenę i pozostałe warunki sprzedaży. Dzierżawca, który zgodnie z prawem może być właścicielem dzierżawionej działki, ma prawo pierwokupu w razie jej sprzedaży, pod warunkiem że zapłaci cenę, za którą jest ona sprzedawana, a w razie sprzedaży na aukcji – jeżeli jego oferta jest równa najwyższej ofercie złożonej przez uczestników aukcji. W razie rezygnacji dzierżawcy z prawa pierwokupu dzierżawionej działki na nowego właściciela tej działki przechodzą prawa i obowiązki wydzierżawiającego wynikające z umowy dzierżawy tej działki.
Przed przekazaniem umów dzierżawy i poddzierżawy prosimy wykonać następujące czynności.
- Z wyprzedzeniem przygotować szczegółowy wykaz wszystkich działek dzierżawionych przez spółkę oraz odpowiednich umów dzierżawy lub poddzierżawy.
- Przygotować kopie umów dzierżawy i poddzierżawy gruntu zawartych przez spółkę.
- Krytycznie ocenić umowy dzierżawy i poddzierżawy pod kątem biznesowej celowości korzystania z danych działek.
- Sprawdzić okresy obowiązywania umów
- Przypomnieć sobie i spisać informacje o znanych Państwu sporach lub innych problemach związanych z działkami.
Zgodnie z ustawą Ukrainy „O dzierżawie gruntów” umowy dzierżawy i poddzierżawy działki podlegają rejestracji państwowej w trybie przewidzianym przepisami prawa.
Istotnymi postanowieniami umowy dzierżawy gruntu są:
- przedmiot dzierżawy (numer katastralny, położenie i powierzchnia działki);
- okres obowiązywania umowy dzierżawy;
- czynsz dzierżawny ze wskazaniem jego wysokości, indeksacji, sposobu i warunków rozliczeń, terminów, trybu jego uiszczania i zmiany oraz odpowiedzialności za jego nieuiszczenie.