W Ukrainie rozpoczęła działalność Państwowa Inspekcja Architektury i Urbanistyki. Ryzyka dla biznesu

15 września 2021 r. ostatecznie zlikwidowano Państwową Inspekcję Architektoniczno-Budowlaną (DABI). W jej miejsce od 16 września 2021 r. działa Państwowa Inspekcja Architektury i Urbanistyki Ukrainy.

Od teraz Państwowa Inspekcja Architektury i Urbanistyki Ukrainy (DIAM):

• będzie udzielać licencji na działalność w zakresie budowy obiektów o klasie konsekwencji CC2 i CC3 (średnie i znaczne konsekwencje) oraz kontrolować przestrzeganie tych warunków licencyjnych;
• ma prawo kontrolować zgodność materiałów budowlanych i robót budowlanych z wymogami norm, standardów i przepisów budowlanych;
• będzie kontrolować przestrzeganie przez architektów, inżynierów projektantów i rzeczoznawców wymogów prawa w dziedzinie działalności urbanistycznej;
• będzie kontrolować legalność decyzji w dziedzinie działalności urbanistycznej i państwowego nadzoru architektoniczno-budowlanego podejmowanych przez organy wykonawcze rad lokalnych (na podstawie regulaminu zatwierdzonego uchwałą Gabinetu Ministrów Ukrainy z 23 grudnia 2020 r. nr 1340);
• ma prawo wydawać nakazy usunięcia stwierdzonych naruszeń popełnionych zarówno przez inwestorów, jak i przez organy samorządu terytorialnego w dziedzinie działalności urbanistycznej i państwowego nadzoru architektoniczno-budowlanego, a także przez architektów i innych projektantów, wykonawców, rzeczoznawców, organizacje eksperckie i osoby odpowiedzialne za wykonanie robót, inżynierów konsultantów, właścicieli budynków i inwestorów zlecających budowę;
• może wydawać nakazy wstrzymania robót przygotowawczych i budowlanych.

Państwo przyznało zatem Państwowej Inspekcji Architektury i Urbanistyki Ukrainy dość szerokie uprawnienia, co stwarza określone ryzyka dla biznesu w branży budowlanej.

Należy jednak zwrócić uwagę, że tak zwana reforma budowlana nie została jeszcze zakończona. Według stanu na 15 września 2021 r. DIAM zatrudniła nieco ponad 200 pracowników, co stanowi 30% planowanej liczby etatów. DIAM nie dysponuje więc jeszcze pełnymi zasobami kadrowymi, aby działać z pełną mocą.

Ponadto obecnie Rada Najwyższa Ukrainy przyjęła jedynie w pierwszym czytaniu projekt ustawy „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Ukrainy w zakresie reformy działalności urbanistycznej” (nr 5655) oraz projekt ustawy „O zmianie Kodeksu Ukrainy o wykroczeniach administracyjnych i Kodeksu karnego Ukrainy w zakresie zaostrzenia odpowiedzialności w dziedzinie działalności urbanistycznej” (nr 5877).

Jako przykład zaostrzenia odpowiedzialności: kara za wykonywanie robót budowlanych bez uzyskania prawa do ich wykonywania zgodnie z ustawą lub w przypadku zawieszenia takiego prawa, w odniesieniu do obiektów o konsekwencjach CC1, wyniesie do 51 000 UAH.

Kara za to samo naruszenie, lecz w odniesieniu do obiektu o konsekwencjach CC3, wyniesie do 85 000 UAH.

Użytkowanie obiektów o konsekwencjach CC1, które nie zostały należycie oddane do użytkowania, będzie skutkować nałożeniem kary w wysokości 51 000 UAH, a w przypadku obiektów o konsekwencjach CC3 – kary do 85 000 UAH.

Projekt ustawy przewiduje również kary dla inwestorów za niezapewnienie nadzoru autorskiego i technicznego oraz kary za naruszenie wymogów prawa podczas sprawowania nadzoru autorskiego i technicznego, nakładane na osoby sprawujące taki nadzór z naruszeniami.

Do Kodeksu karnego Ukrainy proponuje się wprowadzić nowy art. 197-2 „Samowola budowlana”, którego najsurowsza sankcja będzie przewidywać karę pozbawienia wolności od trzech do pięciu lat.

Proponuje się zatem znaczne zaostrzenie odpowiedzialności za naruszenie przepisów w dziedzinie działalności urbanistycznej.

Proponuje się również maksymalną „cyfryzację” pracy DIAM. W przypadku przyjęcia wspomnianych ustaw nie będzie trzeba uzyskiwać ani pozwolenia na rozpoczęcie robót budowlanych, ani pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania, niezależnie od klasy konsekwencji obiektu.

Inwestor będzie sam rejestrować zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych i składać deklarację gotowości obiektu do użytkowania w swoim panelu elektronicznym w Jednolitym Państwowym Systemie Elektronicznym w dziedzinie budownictwa. Rejestracji tych dokumentów system będzie dokonywać automatycznie, po zweryfikowaniu wprowadzonych danych. Przykładowo, jeśli inwestor będzie posiadać należyte dokumenty dotyczące działki oraz projekt budowlany zgodny z prawem, jego zgłoszenie zostanie automatycznie zarejestrowane w Jednolitym Państwowym Systemie Elektronicznym w dziedzinie budownictwa, niezależnie od klasy konsekwencji obiektu.

Decyzję o przeprowadzeniu kontroli również będzie podejmować nie urzędnik DIAM, lecz system elektroniczny – na podstawie przeanalizowanych przez siebie danych oraz wykrytych ryzyk lub znamion naruszenia prawa.

Jednocześnie proponuje się usunąć z przepisów normę, zgodnie z którą kontrole mają być przeprowadzane w obecności podmiotu działalności urbanistycznej. W ten sposób ma zostać usunięta luka istniejąca w obecnych przepisach, gdy podmiot działalności urbanistycznej po prostu nie stawiał się na obiekcie podczas kontroli, co pozwalało zaskarżyć wyniki takiej kontroli w sądzie z przyczyn formalnych.

Jak jednak wspomniano, projekty ustaw nr 5655 i nr 5877 nie zostały jeszcze ostatecznie przyjęte, dlatego zarówno DIAM, jak i inwestorzy będą na razie kierować się obecnym brzmieniem przepisów. DIAM będzie więc na razie wydawać pozwolenia na rozpoczęcie budowy obiektów o konsekwencjach CC2 i CC3 oraz przyjmować te obiekty do użytkowania.

Warto zauważyć, że minister rozwoju społeczności i terytoriów Ukrainy Ołeksij Czernyszow podczas konferencji prasowej poświęconej rozpoczęciu działalności Państwowej Inspekcji Architektury i Urbanistyki Ukrainy, która odbyła się 15.09.2021 r., zwrócił uwagę, że DIAM w najbliższym czasie ma przeprowadzić wnikliwą kontrolę decyzji podejmowanych przez DABI, ponieważ w ciągu ostatnich dwóch tygodni swojej działalności DABI wydała bardzo dużą liczbę decyzji w sprawie pozwoleń na rozpoczęcie robót budowlanych i przyjęcia obiektów do użytkowania, w związku z czym w decyzjach tych dostrzega się ryzyko występowania elementu korupcyjnego. Oznacza to, że inwestorzy, którzy w ostatnim czasie uzyskali w DABI pozwolenia na rozpoczęcie robót budowlanych lub certyfikaty gotowości obiektów do użytkowania, powinni spodziewać się kontroli DIAM w zakresie ich legalności, co może skutkować zarówno uchyleniem takich decyzji DABI, jak i nałożeniem kar na podmioty działalności urbanistycznej. W takim przypadku podmioty działalności urbanistycznej najprawdopodobniej będą musiały dochodzić swoich racji w sądzie.

Aby ocenić ryzyka związane z rozpoczęciem działalności DIAM, wskazane jest zatem przeprowadzenie w odniesieniu do każdego obiektu budowlanego wnikliwej analizy prawnej dokumentacji budowlanej i pozwoleń oraz dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości.

Adwokaci WinnerLex mają wieloletnie doświadczenie w kompleksowej obsłudze prawnej działalności inwestorów budowlanych, w tym podczas kontroli w zakresie nadzoru architektoniczno-budowlanego, dlatego potrafimy obiektywnie zidentyfikować i ocenić ryzyka dotyczące każdego obiektu budowlanego, wychodząc od konkretnej sytuacji.