В последнее время земля все чаще становится предметом различных споров, объектом противоправных посягательств и злоупотреблений со стороны частных структур, органов государственной власти и местного самоуправления. Распространенными стали не только споры между соседями или совладельцами земли, а и споры по поводу обжалования земельных торгов, рейдерских захватов земельных участков. Решение земельных споров в суде — иногда единственный путь урегулирования таких конфликтов.
В судебной практике земельные споры относятся к категории сложных дел.
Эффективно разобраться с трактовками норм Земельного кодекса и особенностями их применения на практике под силу только профессиональному адвокату по земельным вопросам. К тому же, кроме Земельного кодекса, действуют десятки других законов, среди которых законы «О землеустройстве», «О Государственном земельном кадастре», «Об аренде земли» и другие, а также сотни подзаконных актов, которые постоянно меняются. Также постоянно меняется судебная практика по земельным спорам. Есть примеры, когда позиция судов по одному и тому же земельному вопросу с годами менялась на противоположную.
Итак, для успешного решения земельного спора нужно точно знать порядок рассмотрения дел в судах, профессионально ориентироваться в большом количестве нормативных актов, регулирующих земельные отношения и иметь успешный опыт практического применения законодательства, знать актуальную судебную практику по земельным спорам. Указанные обстоятельства обуславливают необходимость обращения к адвокату, который специализируется на земельном праве.
Опыт работы: 21 год Специализация: сопровождение хозяйственных, гражданских, трудовых и административных споров, энергетика
Опыт работы: 11 лет Специализация: налоговые, таможенные и корпоративные споры, сопровождение проверок, договорная деятельность
Опыт работы: 19 лет Специализация: сопровождение сложных судебных споров, налоговая, таможенная и антимонопольная практика
Опыт работы: 6 лет Специализация: хозяйственное и гражданское право, налоговая и таможенная практика, корпоративное право.
Опыт работы: 11 лет Специализация: сопровождение хозяйственных, гражданских, трудовых и административных споров, проверки
признание и оспаривание права собственности и пользования земельными участками;
споры по определению границ земельных участков;
возобновление, изменение, расторжение и признание недействительными договоров аренды и субаренды земельных участков;
споры об обязательстве освободить самовольно занятый земельный участок;
взыскание убытков в виде недополученной арендной платы за пользование земельным участком;
отмена государственных актов на право собственности и на право постоянного пользования земельными участками;
обжалование решений, действий и бездействия органов местного самоуправления и государственных органов в сфере земельных отношений, в том числе о выделении или отказе выделения земельного участка в собственность и пользование;
споры, связанные с платой за землю (арендная плата и земельный налог).
Перед осуществлением любой операции, связанной с землей, необходимо осуществить правовую экспертизу ситуации вокруг этого земельного участка (так называемый due diligence земельных участков) — проверить на наличие обременений и ограничений (охранных и санитарных зон, пребывание земли в аренде или субаренде, наличие ипотеки, сервитута, суперфиции или эмфитевзиса), судебных споров вокруг земельного участка. Это позволит еще до совершения сделки выявить и учесть имеющиеся риски.
В случае, если имеет место самовольное занятие Вашего земельного участка, уместным будет обращение с жалобой в территориальный орган Госгеокадастра по местонахождению земельного участка, поскольку инспекторы Госгеокадастра должны осуществить обследование самовольно занятого участка с составлением соответствующего акта, в будущем можно использовать в качестве доказательства в суде. Также инспекторы Госгеокадастра обязаны принимать меры по возвращению самовольно занятых земельных участков их владельцам или пользователям, поэтому возвращение Вам земельного участка может произойти и в досудебном порядке.
Если Вам для решения земельного спора необходимо получить определенные документы или информацию, которые находятся в распоряжении государственных органов, например, от Госгеокадастра или органов местного самоуправления, как пример, от управления земельных отношений городского или сельского совета, Вам необходимо обратиться за помощью к адвокату, который имеет право подать в эти органы адвокатский запрос о предоставлении необходимых документов и информации. На основании Закона Украины «Об адвокатуре и адвокатской деятельности» органы государственной власти и местного самоуправления, руководители предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, которым направлено адвокатский запрос, обязаны не позднее пяти рабочих дней со дня получения запроса предоставить адвокату соответствующую информацию и копии документов.
В случае, если органы, которые согласовывают проект землеустройства по отводу земельного участка в собственность или пользование, отказывают в согласовании разработанного проекта землеустройства, обоснованным основанием для отказа в согласовании проекта может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, документации по землеустройству или градостроительной документации. Отказ в согласовании проекта землеустройства по другим причинам будет противоправным, и такой отказ можно обжаловать в суде.
При наличии споров по определению границы смежных земельных участков, или в отношении подхода и проезда к земельным участкам или установления земельного сервитута, целесообразным будет проведение земельно-технической экспертизы, основными задачами которой является определение соответствия фактического землепользования в части нарушения границ и наложение земельных участков в соответствии с правоустанавливающими документами и документации по землеустройству на эти земельные участки, а также определение возможных вариантов подхода и проезда к земельным участкам, установление земельного сервитута. Положительное заключение эксперта по этим вопросам будет одним из важных доказательств Вашей правоты в таком земельном споре.
Земельные споры разрешаются судами, органами местного самоуправления и Госгеокадастром. Суды вправе решать любые земельные споры. При этом, исключительно судом решаются земельные споры по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, а также споры по разграничению территорий сел, поселков, городов, районов и областей. Органы местного самоуправления решают земельные споры в пределах населенных пунктов относительно границ земельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан, и соблюдения гражданами правил добрососедства, а также споры по разграничению границ районов в городах. Госгеокадастр решает земельные споры относительно границ земельных участков за пределами населенных пунктов, расположения ограничений в использовании земель и земельных сервитутов.
В случае, если спор касается обжалования решения, действия или бездействия органа местного самоуправления или органа государственной власти исключительно как субъектов властных полномочий, и при решении такого спора не затрагивается спор о праве на земельный участок, дело подлежит рассмотрению в административном суде по месту нахождения ответчика — органа местного самоуправления или органа государственной власти.
В случае, если земельный спор затрагивает вопросы пользования, распоряжения или владения земельным участком, спор, в зависимости от субъектного состава участников, подлежит рассмотрению в хозяйственном суде или суде общей юрисдикции.
Споры о границах возникают в случае захвата территории, кадастровых ошибок и неправильного межевания. Стороне, желающей выиграть дело, необходимо собрать как можно больше доказательств своей правоты — картографический материал с описанием земельного участка, проект застройки земельного участка и т.д. Довольно часто решение такого спора не обходится без проведения землеустроительной экспертизы, которая имеет решающее значение для дела.
