Главной особенностью сделок с недвижимостью является их чрезвычайно высокая стоимость. Бюджет почти каждого проекта по недвижимости любой девелоперской компании превышает многомиллионные цифры в денежном выражении. С точки зрения бизнеса, капиталовложения в недвижимость рассматриваются как привлекательные инвестиции, которые могут приносить хороший постоянный доход (например, благодаря передачи коммерческой недвижимости в аренду). Высокая ценность недвижимого имущества приводит к тому, что всегда находятся лица, которые умышленно, воспользовавшись неосведомленностью другой стороны, пытаются завладеть им незаконным путем. Человек, несведущий в юридических тонкостях, может не заметить мошеннические схемы и в результате остаться не только без денег, но и без своего недвижимого имущества.
Другой особой чертой операций с недвижимостью является их сложность, поскольку, как пример, строительство многоэтажного жилого дома или торгового центра требует многочисленных согласований с органами государственной власти и местного самоуправления, финансовыми учреждениями (оформление земельного участка под застройку, согласование разрешительно-проектной документации, получения кредита в банке для финансирования строительства под залог), заключение договоров с подрядчиками.
Правоотношения, связанные с недвижимостью, регулируются множеством законов и подзаконных общегосударственных нормативно-правовых актов, ДБН-ов, локальных актов, инструкций, решений органов местного самоуправления. Не применение или неправильное применение того или иного акта законодательства может повлечь за собой недействительность соответствующих сделок, обернуться многомиллионными убытками, и в некоторых случаях даже может привести к уголовной ответственности.
Учитывая вышеназванные причины, осуществлению сделки или реализации проекта в сфере недвижимости должно предшествовать детальное исследование, проведенное квалифицированным адвокатом, которое будет направлено на максимальное выявление и устранение всех юридических рисков.
Опыт работы: 21 год Специализация: сопровождение хозяйственных, гражданских, трудовых и административных споров, энергетика
Опыт работы: 19 лет Специализация: сопровождение сложных судебных споров, налоговая, таможенная и антимонопольная практика
комплексный юридический анализ состояния недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства (Due diligence), в том числе оценка строительно-разрешительной документации и правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, имеющихся споров и обременений;
разработка и сопровождение заключения договоров купли-продажи, инвестирования в строительство, управление объектами недвижимости, мены, аренды, ипотеки, суперфиция, проектирования, подряда и субподряда, и иных договоров, а также сопровождение переговоров по поводу их заключения;
признание права собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства;
представительство в государственных органах и органах местного самоуправления (ГАСК, Департамент градостроительства и архитектуры, Департамент строительства и жилищного обеспечения, Управление недвижимым имуществом, Управление государственного архитектурно-строительного контроля и другие);
представительство в судах всех инстанций и юрисдикций по спорам, связанным с недвижимостью;
сопровождение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
консультация по вопросам налогообложения недвижимости.
Перед осуществлением любой операции, связанной с приобретением недвижимого имущества необходимо осуществить правовую экспертизу ситуации вокруг этого имущества (так называемый Due diligence) – проверить правомерность приобретения собственности на это имущество текущим владельцем, выяснить наличие судебных споров вокруг таких объектов. Это позволит еще до совершения операции обнаружить и взвесить имеющиеся риски.
Лицо, подавшее исполнительному органу местного совета заявление о намерении относительно застройки земельного участка, находящегося в собственности либо пользовании такого лица, должно получить градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства.
Строительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользование земельным участком, или договора суперфиция и:
— уведомления о начале выполнения строительных работ — относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1) и объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта;
— выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ — относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями или подлежат оценке влияния на окружающую среду.
Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считается самовольным строительством, если оно построено или строится на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Успешность инвестиций часто определяется тем, насколько верно выстроена юридическая платформа для привлечения капитала. Именно поэтому осуществлению сделки или реализации проекта в сфере недвижимости должно предшествовать детальное исследование, проведенное квалифицированным юристом и направлено на максимальное выявление и устранение всех юридических дефектов.
Право собственности и другие права на недвижимое имущество, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи возникает с момента его государственной регистрации.
В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости такой договор является ничтожным. Но, если стороны в письменной форме договорились относительно всех существенных условий договора, и состоялось выполнение договора (продавец получил деньги, а покупателю передано недвижимость), но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным.
По общему правилу, иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд по местонахождению такого недвижимого имущества, являющегося предметом спора (так называемая исключительная подсудность).
