г. Киев, ул. Ивана Драча, 6, оф. 15
Ваша сила победыСопровождение сделок с землей
Сельское хозяйство зарекомендовало себя как одна из наиболее стабильных отраслей экономики Украины, в связи с чем привлекает все больше внимания со стороны как отечественного бизнеса, так и иностранных инвесторов. В свою очередь, земля является основным активом агробизнеса, поэтому количество договоров купли-продажи, аренды, субаренды, ипотеки земельных участков постоянно растет.
Вместе с тем, несовершенство отечественного рынка земли и наличие многочисленных противоречий в «земельных» законах и подзаконных нормативно-правовых актах, их постоянная смена, а также неоднозначность судебной практики в отношении их практического применения вызывают необходимость в профессиональном юридическом сопровождении сделок с землей, поскольку ошибки при заключении таких сделок могут повлечь за собой существенные негативные последствия, как пример, признание сделок с землей недействительными. Поэтому крайне важно при заключении сделок с землей заручиться поддержкой юристов-профессионалов, специализирующихся на земельном праве.
консультации по вопросам осуществления сделок с землей, в том числе по порядку их заключения, изменения и расторжения, возможности признания недействительными, налогообложения;
проверка юридической «чистоты» земельных участков;
проверка правового статуса и благонадежности продавца и покупателя, арендодателя и арендатора;
сопровождение заключения, изменения и расторжения договоров купли-продажи, аренды, субаренды, мены, эмфитевзиса, сервитута, дополнительных соглашений к договорам;
экспертиза кредитных договоров, по которым в ипотеку передаются земельные участки, и их сопровождение;
сопровождение земельных торгов (аукционов);
сопровождение выкупа земельных участков, находящихся в залоге, уступки прав, снятия обременений;
оформление и регистрация права собственности и права пользования на землю;
сопровождение правопреемства прав на землю и наследования земли.
Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности, или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) осуществляется исключительно на земельных торгах, кроме случаев, установленных законодательством. Продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) может осуществляться без проведения земельных торгов.
Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.
В залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом, а также права на них - право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если иное не предусмотрено законом. Земельный участок или право на него может быть передано в залог только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера.
С целью минимизации возможных негативных последствий при заключении договора аренды земли желательным является совершение следующих действий:
- Четко определить размер и порядок уплаты арендной платы. Допускается денежная или натуральная формы оплаты арендной платы, а также в виде услуг арендодателю.
- Обязательно обратить внимание на сроки действия договора и условия расторжения договора. Вам будет не на пользу, если в договоре будет предусмотрена возможность для второй стороны осуществить расторжение договора в одностороннем порядке
- Нотариально удостоверить договор аренды. Закон позволяет обойтись без нотариального удостоверения договора аренды, но привлечение нотариуса добавляет соглашению надежности, поскольку нотариус обязан проверить полномочия сторон на заключение договора, наличие правоустанавливающих документов на землю, соответствие условий договора требованиям законодательства.
По окончанию срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполняющий обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.
Ипотечный договор заключается между ипотекодателем и ипотекодержателем в письменной форме и обязательно подлежит нотариальному удостоверению.
Согласно Закона Украины «Об аренде земли» договора аренды и субаренды земельного участка подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством.
Продажа земельного участка физическим лицом не облагается налогом при условии одновременного существования трех обстоятельств в их совокупности:
- если плательщик налога – продавец земельного участка в течение отчетного налогового года не осуществлял операций по отчуждению других объектов недвижимости (в том числе дома, квартиры, другого здания);
- если площадь земельного участка не превышает нормы безвозмездной передачи, определенной Земельным кодексом Украины в зависимости от ее назначения;
- если земельный участок находится в собственности плательщика налога свыше трех лет (кроме случая получения земельного участка в собственность в порядке наследования).
Во всех других случаях сделка по продаже земельного участка физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).