г. Киев, ул. Ивана Драча, 6, оф. 15
Ваша сила победыПравовой аудит договоров аренды земли
Основным активом аграрной компании есть права на землю. Самым распространенным в настоящее время документом по которому аграрная компания получает земельные участки в пользование, является договор аренды земли. Арендодателями могут быть различные субъекты, что накладывает определенную специфику при заключении договоров аренды с каждым из этих субъектов. Часто сельскохозяйственные предприятия обрабатывают землю на основании договоров аренды с пайщиками, которые получили землю в результате раздела коллективных сельскохозяйственных предприятий. Также договора аренды заключаются с местными советами в случае аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель коммунальной собственности соответствующих территориальных общин. Держгеокадастр и его территориальные органы передают в пользование земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности.
Как показывает практика, подписание договоров аренды с пайщиками происходит быстро и хаотично в результате чего допускаются различные нарушения: от мелких недостатков - до основания признания договоров недействительными.
Основной причиной таких ошибок в основном становится правовая неграмотность лиц, обеспечивающих от сельскохозяйственного предприятия отбор земельных участков для аренды и сопровождают заключения соответствующих договоров.
Очень часто условия договоров аренды не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего правоотношения по поводу аренды земли. Нередко стороны не осуществляют государственную регистрацию договоров аренды, что может создавать соблазн для недобросовестного арендодателя заключить еще один договор аренды с другим лицом. Часто к договору не прибавляется документы, которые должны быть добавлены, например техническая документация или акт установления границ. Иногда для сельскохозяйственного использования передаются земельные участки, вообще не подлежат обработке. Бывают случаи двойной регистрации одних и тех же договоров аренды.
Чтобы выявить и исправить такие нарушения, следует провести юридический аудит (Due Diligence) договоров аренды земли.
проверка правоустанавливающих документов на землю (договоров аренды, государственных актов на право постоянного пользования, государственных актов на право собственности, договоров временного пользования землей);
анализ соответствия условий договоров требованиям земельного законодательства;
исследование прав на землю (выписки из государственных реестров, проверка землеустроительной документации, отслеживание процедуры регистрации земельных участков и прав на них);
проверка правильности отражения данных о земельном участке, арендодателе и арендаторе, регистрации договоров аренды и субаренды;
выявление и описание нетипичных и/или обременительных условий договоров, возможных рисков прекращения прав на землю (расторжение договоров аренды, принудительное отчуждение) и способов их избежания (минимизации);
установление предельных сроков действия договоров аренды, порядка и срока их возобновления;
определение правильности уплаты арендной платы за землю;
проверка ограничений на использование земли и обременений прав на землю (целевое назначение земельного участка, имеющиеся ограничения, обременения, залоги, ипотеки, сервитуты, прибрежные защитные полосы и охранные зоны водных объектов).
Надлежащая подготовка к юридическому аудиту прав на землю, в первую очередь, включает в себя благоустройство правоустанавливающей документации для ее дальнейшей передачи аудиторам. С этой целью нужно иметь реестр всех правоустанавливающих документов, например, реестр договоров аренды земли и всех приложений к ним, а также документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на землю.
С целью минимизации возможных негативных последствий при заключении договора аренды земли желательно совершение следующих действий:
- Четко определить размер и порядок уплаты арендной платы. Допускается денежная или натуральная формы оплаты арендной платы, а также в виде услуг арендодателю.
- Обязательно обратить внимание на сроки действия договора и условия расторжения договора. Вам будет не на пользу, если в договоре будет предусмотрена возможность для другой стороны осуществить расторжение договора в одностороннем порядке
- Нотариально удостоверить договор аренды. Закон позволяет обойтись без нотариального удостоверения договора аренды, но привлечение нотариуса добавляет соглашению надежности, поскольку нотариус обязан проверить полномочия сторон на заключение договора, наличие правоустанавливающих документов на землю, соответствие условия договора требованиям законодательства.
Арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя (кроме случаев, определенных законом или основным договором аренды). Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду. Условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.
По окончании срока на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.
Арендодатель обязан сообщить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых она продается. Арендатор, в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на аукционе - если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона. В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.
Перед передачей договоров аренды и субаренды выполните следующие действия.
- Заранее подготовьте подробный перечень всех земельных участков, которые компания арендует, и соответствующих договоров аренды или субаренды.
- Подготовьте копии договоров аренды и субаренды земли, заключенных компанией.
- Критически оцените договоры аренды и субаренды на предмет деловой целесообразности использования соответствующих земельных участков.
- Проверьте сроки действия договоров
- Вспомните и письменно зафиксируйте информацию об известных вам спорах или иных проблемах, связанных с земельными участками.
В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» договоры аренды и субаренды земельного участка подлежат государственной регистрации в порядке предусмотренном законодательством.
Существенными условиями договора аренды земли являются:
- объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
- срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.