м. Київ, вул. Івана Драча, 6, оф. 15
Ваша сила перемогиЗемельні спори
Останнім часом земля все частіше стає предметом різноманітних спорів, об’єктом протиправних посягань та зловживань з боку приватних структур, органів державної влади та місцевого самоврядування. Поширеними стали не тільки суперечки між сусідами чи співвласниками землі, а і спори з приводу оскарження земельних торгів, рейдерських захоплень земельних ділянок. Вирішення земельних спорів в суді - інколи єдиний шлях врегулювання таких конфліктів.
У судовій практиці земельні спори відносяться до категорії складних справ.
Ефективно розібратися з трактуваннями норм Земельного кодексу і особливостями їх застосування на практиці під силу тільки професійному адвокату із земельних питань. До того ж, окрім Земельного кодексу, діють десятки інших законів, серед яких закони «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», «Про оренду землі» та інші, а також сотні підзаконних актів, які постійно змінюються. Також постійно змінюється судова практика по земельним спорам. Наявні приклади, коли позиція судів з одного й того ж земельного питання з роками змінювалася на протилежну.
Отже, для успішного вирішення земельного спору треба достеменно знати порядок розгляду справ в судах, професійно орієнтуватися у великому масиві нормативних актів, що регулюють земельні відносини, та мати успішний досвід практичного застосування законодавства, знати актуальну судову практику по земельним спорам. Зазначені обставини зумовлюють необхідність звернення до адвоката, який спеціалізується на земельному праві.
Супроводження земельних спорів АО WinnerLex включає в себе, зокрема:
- Визнання та оскарження права власності та користування земельними ділянками;
- Спори щодо визначення меж земельних ділянок;
- Поновлення, зміна, розірвання та визнання недійсними договорів оренди та суборенди земельних ділянок;
- Спори щодо зобов’язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку;
- Стягнення збитків у вигляді недоотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою;
- Скасування державних актів на право власності та на право постійного користування земельними ділянками;
- Оскарження рішень, дій та бездіяльності органів місцевого самоврядування та державних органів в сфері земельних відносин, у тому числі щодо виділення чи відмови виділення земельної ділянки у власність та користування;
- Земельні спори, пов’язані з орендною платою та земельними податками.
Перед здійсненням будь-якої операції, пов’язаної з землею, необхідно здійснити правову експертизу ситуації навколо цієї земельної ділянки (так званий due diligence земельних ділянок) – перевірити на наявність обтяжень та обмежень (охоронних та санітарних зон, перебування землі в оренді чи суборенді, наявність іпотеки, сервітуту, суперфіцію чи емфітевзису), судових спорів навколо земельної ділянки. Це дозволить ще до здійснення операції виявити та зважити наявні ризики.
У разі, якщо має місце самовільне зайняття Вашої земельної ділянки, є доцільним звернення зі скаргою до територіального органу Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки, оскільки інспектори Держгеокадастру мають здійснити обстеження самовільно зайнятої ділянки зі складанням відповідного акту, який в майбутньому можна використати як доказ в суді. Також інспектори Держгеокадастру зобов’язані вживати заходів щодо повернення самовільно зайнятих земельних ділянок їх власникам або користувачам, тому повернення Вам земельної ділянки може відбутися і в досудовому порядку.
Якщо Вам для вирішення земельного спору необхідно отримати певні документи чи інформацію, які знаходяться у розпорядженні державних органів, наприклад від Держгеокадастру, або органів місцевого самоврядування, як приклад від управління земельних відносин міської чи сільської ради, Вам необхідно звернутися за допомогою до адвоката, який має право подати до цих органів адвокатський запит про надання необхідних документів та інформації. На підставі Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» органи державної влади та місцевого самоврядування, керівники підприємств, установ, організацій, громадських об’єднань, яким направлено адвокатський запит, зобов’язані не пізніше п’яти робочих днів з дня отримання запиту надати адвокату відповідну інформацію та копії документів.
У випадку, якщо органи, які погоджують проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність чи користування, відмовляють у погодженні розробленого проекту землеустрою, обґрунтованою підставою для відмови у погодженні проекту може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації. Відмова у погодженні проекту землеустрою з інших причин буде протиправною, і таку відмову можна оскаржити в суді.
При наявності спорів щодо визначення межі суміжних земельних ділянок, або стосовно підходу та проїзду до земельних ділянок чи встановлення земельного сервітуту, є доцільним проведення земельно-технічної експертизи, основними завданнями якої є визначення відповідності фактичного землекористування в частині порушення меж та накладання земельних ділянок відповідно до правовстановлюючих документів та документації із землеустрою на ці земельні ділянки, а також визначення можливих варіантів підходу та проїзду до земельних ділянок, встановлення земельного сервітуту. Позитивний висновок експерта з цих питань буде одним із важливих доказів Вашої правоти у такому земельному спорі.
Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та Держгеокадастром. Суди мають право вирішувати будь-які земельні спори. При цьому, виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей. Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах. Держгеокадастр вирішує земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.
У разі, якщо спір стосується оскарження рішення, дії чи бездіяльності органу місцевого самоврядування чи органу державної влади виключно як суб’єктів владних повноважень, і при вирішенні такого спору не зачіпається спір про право на земельну ділянку, справа підлягає розгляду в адміністративному суді за місцезнаходженням відповідача - органу місцевого самоврядування чи органу державної влади.
У разі, якщо земельний спір зачіпає питання користування, розпорядження чи володіння земельною ділянкою, такий спір, в залежності від суб’єктного складу учасників, підлягає розгляду в господарському суді чи суді загальної юрисдикції.
Спори про межі виникають у разі захоплення території, кадастрових помилок і неправильного межування. Стороні, яка бажає виграти справу, необхідно зібрати якомога більше доказів своєї правоти - картографічний матеріал з описом земельної ділянки, проект забудови земельної ділянки і т.д. Доволі часто вирішення межового спору не обходиться без проведення землевпорядної експертизи, яка має вирішальне значення для справи.