м. Київ, вул. Івана Драча, 6, оф. 15
Ваша сила перемогиСупроводження угод із землею
Сільське господарство зарекомендувало себе як одна із найбільш стабільних галузей економіки України, у зв’язку з чим привертає все більше уваги з боку як вітчизняного бізнесу, так і іноземних інвесторів. У свою чергу, земля є основним активом агробізнесу, тому кількість договорів купівлі-продажу, оренди, суборенди, іпотеки земельних ділянок постійно зростає.
Водночас, недосконалість вітчизняного ринку землі і наявність численних суперечностей в «земельних» законах і підзаконних нормативно-правових актах, їх постійна зміна, а також неоднозначність судової практики щодо їх практичного застосування спричиняють необхідність у професійному юридичному супроводі угод із землею, оскільки помилки при укладенні таких угод можуть потягнути за собою суттєві негативні наслідки, як приклад, визнання угод із землею недійсними. Тому є вкрай важливим під час укладання угод із землею заручитися підтримкою юристів-професіоналів, що спеціалізуються на земельному праві.
консультації з питань здійснення угод із землею, в тому числі по порядку їх укладення, зміни та розірвання, можливості визнання недійсними, оподаткування;
перевірка юридичної «чистоти» земельних ділянок;
перевірка правового статусу та благонадійності продавця і покупця, орендодавця та орендаря;
супровід укладання, зміни та розірвання договорів купівлі-продажу, оренди, суборенди, міни, емфітевзису, сервітуту, додаткових угод до договорів;
експертиза кредитних договорів, по яким в іпотеку передаються земельні ділянки, та їх супроводження;
супровід земельних торгів (аукціонів);
супровід викупу земельних ділянок, що перебувають у заставі, поступки прав, зняття обтяжень;
оформлення та реєстрація права власності і права користування на землю;
супроводження правонаступництва прав на землю та спадкування землі.
Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених законодавством. Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися без проведення земельних торгів.
Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.
У заставу можуть передаватися земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом. Земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.
З метою мінімізації можливих негативних наслідків при укладанні договору оренди землі бажаним є вчинення наступних дій:
- Чітко визначити розмір та порядок сплати орендної плати. Допускається грошова або натуральна форми оплати орендної плати, а також у вигляді послуг орендодавцеві.
- Обов’язково звернути увагу на строки дії договору та на умови розірвання договору. Вам буде не на користь, якщо у договорі буде передбачена можливість для другої сторони здійснити розірвання договору в односторонньому порядку
- Нотаріально посвідчити договір оренди. Закон дозволяє обійтися без нотаріального посвідчення договору оренди, але залучення нотаріуса додає угоді надійності, оскільки нотаріус зобов’язаний перевірити повноваження сторін на укладення договору, наявність правовстановлюючих документів на землю, відповідність умови договору вимогам законодавства.
По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Іпотечний договір укладається між іпотекодавцем та іпотекодержателем у письмовій формі і обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до Закону України «Про оренду землі» договори оренди та суборенди земельної ділянки підлягають державній реєстрації у порядку, передбаченому законодавством.
Продаж земельної ділянки фізичною особою не оподатковується за умови одночасного існування трьох обставин в їх сукупності:
- якщо платник податку – продавець земельної ділянки протягом звітного податкового року не здійснював операцій з відчуження інших об’єктів нерухомості (у тому числі будинку, квартири, іншої будівлі);
- якщо площа земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної Земельним кодексом України залежно від її призначення;
- якщо земельна ділянка перебуває у власності платника податку понад три роки (окрім випадку отримання земельної ділянки у власність в порядку спадкування).
У всіх інших випадках операція з продажу земельної ділянки фізичною особою оподатковується податком на доходи фізичних осіб (ПДФО).