В Україні запрацювала Державна інспекція архітектури та містобудування. Ризики для бізнесу.

15 вересня 2021 року остаточно ліквідована Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ). Замість неї з 16 вересня 2021 року запрацювала Державна інспекція архітектури та містобудування України.

Відтепер, Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ):

• буде здійснювати ліцензування діяльності з будівництва об’єктів з класом наслідків СС2 та СС3 (середні та значні наслідки), та контролюватиме додержання вказаних ліцензійних умов;
• має право проводити перевірку відповідності будівельних матеріалів та будівельних робіт вимогам будівельних норм, стандартів та правил;
• контролюватиме дотримання архітекторами, інженерами-проектувальниками, експертами вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
• буде перевіряти законність рішень у сфері містобудівної діяльності та державного архітектурно-будівельного контролю, прийнятих виконавчими органами місцевих рад (на підставі положення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 грудня 2020 р. № 1340;
• має право видавати приписи щодо усунення виявлених порушень, допущених як забудовниками, так і органами місцевого самоврядування у сфері містобудівної діяльності та державного архітектурно-будівельного контролю, а також архітекторами та іншими проектувальниками, підрядниками, експертами, експертними організаціями та відповідальними виконавцями робіт, інженерами-консультантами, власниками будівель і замовниками будівництва;
• може видавати приписи про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

Отже, держава надала Державній інспекції архітектури та містобудування України доволі широкі повноваження, що створює певні ризики для бізнесу у будівельній галузі.

Однак слід звернути увагу, що так звана будівельна реформа ще не завершена. Станом на 15 вересня 2021 року до ДІАМ було прийнято трохи більше 200 працівників, що складає 30 % запланованої кількості штату. Отже, поки що ДІАМ ще не має повного кадрового ресурсу, щоб запрацювати на повну потужність.

Також, станом на даний час Верховна Рада України лише у першому читанні схвалила законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності» (№ 5655) та законопроект «Про внесення змін до Кодексу України про адміністративні правопорушення та Кримінального кодексу України щодо посилення відповідальності у сфері містобудівної діяльності» (№ 5877).

Як приклад посилення відповідальності, виконання будівельних робіт без отримання права на їх виконання відповідно до закону або у разі зупинення такого права, вчинене щодо об’єктів з наслідками СС1, сягатиме до 51 000 грн.

Штраф за те саме порушення, але по об’єкту з наслідками СС3, сягатиме до 85 000 грн.

Експлуатація об’єктів з наслідками СС1, які не були прийняті належним чином в експлуатацію, потягне за собою накладення штрафу 51 000 грн, по об’єктам з наслідками СС3 – до 85 000 грн. штрафу.

Також у законопроекті передбачені штрафи за незабезпечення здійснення авторського та технічного нагляду, якими будуть карати замовників, штрафи за порушення вимог законодавства під час здійснення авторського та технічного нагляду, які накладатимуться на осіб, що здійснюють такий контроль з порушеннями.

У Кримінальний кодекс України пропонується включити нову статтю 197-2 «Самочинне будівництво», максимальна санкція якої передбачатиме покарання у вигляді позбавлення волі на строк від трьох до п’яти років.

Отже, пропонується значно посилити відповідальність за порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Також пропонується зробити роботу ДІАМ максимально «діджиталізованою». Так, у разі прийняття згаданих вище законів, не буде потрібно отримувати ані дозвіл на початок будівельних робіт, ані на введення об’єкту в експлуатацію, не залежно від класу наслідків об’єкту.

Забудовник буде сам реєструвати заяву на початок будівельних робіт та подавати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації у своєму електронному кабінеті в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Реєстрація вказаних документів буде здійснюватися системою автоматично, після перевірки нею введених даних. Як приклад, якщо забудовник матиме належні документи на земельну ділянку та проект будівництва, що відповідає закону, то його заява буде автоматично зареєстрована у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, не залежно від класу наслідків об’єкту.

Рішення про проведення перевірки також прийматиме не чиновник ДІАМ, а електронна система, на підставі проаналізованих нею даних та виявлених ризиків чи ознак порушення законодавства.

При цьому, пропонується прибрати із законодавства норму, що перевірки мають проводитися в присутності суб’єкта містобудування. Таким чином пропонується прибрати лазівку, яка наявна у поточному законодавстві, коли суб’єкт містобудування просто не з’являвся на об’єкт під час перевірки і це дозволяло оскаржити результати такої перевірки в суді по формальним підставам.

Але, як зазначалося, законопроекти № 5655 та № 5877 ще не прийняті остаточно, тому як ДІАМ, так і забудовники поки що будуть керуватися поточною редакцією законодавства. Так, ДІАМ поки що видаватиме дозволи на початок будівництва по об’єктам з наслідками СС2 та СС3 та прийматиме ці об’єкти в експлуатацію.

Слід звернути увагу, що міністр розвитку громад та територій України Олексій Чернишов в ході прес-конференції з приводу старту роботи Державної інспекції архітектури та містобудування України, яка відбулася 15.09.2021 року, звернув увагу, що ДІАМ найближчим часом має здійснити ретельну перевірку рішень, які приймалися ДАБІ, оскільки впродовж останніх двох тижнів своєї роботи ДАБІ прийняло дуже велику кількість рішень щодо дозволів на початок будівельних робіт та прийняття об’єктів в експлуатацію, у зв’язку з чим в цих рішеннях вбачається ризик наявності корупційної складової. Тобто, будівельникам, які отримали останнім часом у ДАБІ дозволи на початок виконання будівельних робіт чи сертифікати про готовність об’єктів до експлуатації, слід чекати перевірок з боку ДІАМ щодо їх законності, що може потягнути як відміну таких рішень ДАБІ, так і накладення штрафів на суб’єктів містобудівної діяльності. У такому випадку суб’єктам містобудівної діяльності, скоріше за все, прийдеться шукати правди в суді.

Таким чином, щоб оцінити ризики, пов’язані із початком роботи ДІАМ, бажано по кожному об’єкту будівництва провести ретельний юридичний аналіз будівельно-дозвільної документації та правовстановлюючих документів на нерухоме майно.

Адвокати WinnerLex мають багаторічний досвід комплексного юридичного забезпечення діяльності забудовників, у тому числі під час здійснення перевірок з архітектурно-будівельного контролю, тому ми здатні об’єктивно виявити та оцінити ризики по кожному об’єкту будівництва, виходячи із конкретної ситуації.